建議，買一本房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)書，理論結(jié)合實(shí)踐，在實(shí)際工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，掌握操作技巧。2019年全國高頓網(wǎng)校房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)操作流程。
房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)操作流程流程主要有三點(diǎn)：
1、涉及的會計(jì)科目：其他的科目和一般的企業(yè)都差不多，主要的重點(diǎn)科目是：開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，預(yù)收帳款（房款），以后就是主營業(yè)務(wù)收入。預(yù)付帳款（供應(yīng)商）以后就是主營業(yè)務(wù)成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。
具體房地產(chǎn)會計(jì)相關(guān)流程
1、關(guān)于費(fèi)用的報(bào)銷。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負(fù)責(zé)人簽字，然后由會計(jì)部門的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時(shí)支付工程款，有的企業(yè)由會計(jì)部會同工程部按定額或形象進(jìn)度測算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實(shí)際上就是會計(jì)的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。
4、由會計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行會計(jì)記賬憑證審核。
5、由會計(jì)部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
6、由會計(jì)部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會計(jì)部有關(guān)人員審核，再記賬。
7、填制會計(jì)報(bào)表、稅表。再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)科目與一般的制造業(yè)的會計(jì)科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個(gè)科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個(gè)二級科目，分別是：
1.土地出讓及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
2.前期工程費(fèi)
3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)
4.建筑安裝工程費(fèi)
5.配套設(shè)施工程費(fèi)
6.開發(fā)間接費(fèi)
一.般房地產(chǎn)行業(yè)按項(xiàng)目、開發(fā)期設(shè)置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費(fèi)用的依據(jù)。但是，由于實(shí)際工作中，由于有關(guān)人員、收費(fèi)等是打包的形式，按上述方法分?jǐn)傒^難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項(xiàng)目、開發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”；“制造費(fèi)用”改為“開發(fā)間接費(fèi)用”。
二.再談?wù)動嘘P(guān)稅費(fèi)情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，一般的按會計(jì)準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入時(shí)間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計(jì)算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時(shí)候，就開始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三大部門：
1、土地、土建、設(shè)備用度。這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢、批租用度、動遷用度、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必需將預(yù)計(jì)的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢(俗稱樓面地價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。
2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、病院、商店等糊口服務(wù)性舉措措施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但因?yàn)榉N種原因，企業(yè)大多災(zāi)以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，尺度不一，很多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，尺度普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因表影響最大的一塊用度支出，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部門用度支出，是降低開發(fā)本錢取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
3、治理用度和籌資本錢。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)比擬，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必需通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部門用度核算好，對準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)本錢、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
2019年全國
高頓網(wǎng)校房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)操作流程。通過實(shí)例模擬如何從房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行內(nèi)控制全方位調(diào)整、合同規(guī)劃、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控、財(cái)稅管控核算再造，樹立增值稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理新思維，有效提升公司整體價(jià)值。
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